L’état des lieux
“L’état des lieux est un document essentiel. Il décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu’il comporte. Dans votre intérêt, la loi l’a rendu obligatoire en début et en fin de location afin d’éviter des litiges au départ du locataire. Il doit obligatoirement être joint au contrat de location. Conservez-le précieusement, pendant toute la durée de la location. ”
Pourquoi un état des lieux?
Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations, si elles vous reviennent ou si c’est au propriétaire de les prendre en charge. C’est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire vous rend le dépôt de garantie après déduction des sommes restant éventuellement à payer pour le loyer, les charges et les éventuelles réparations.
Que se passe-t-il sans état des lieux?
Si le propriétaire refuse de dresser l’état des lieux, ce sera à lui de prouver que les dégradations qu’il invoque en fin de bail sont de votre faute. Vous avez intérêt à adresser un courrier avec accusé réception au propriétaire indiquant que vous prenez note de son refus.
Si c’est vous qui refusez l’établissement de l’état des lieux, vous êtes censé avoir reçu le logement en bon état. C’est la même chose si par votre négligence et celle du propriétaire, aucun état des lieux n’est dressé au début de la location.
Quand dresser l’état des lieux?
Au début de la location à la remise des clés, avant d’y installer vos meubles.
A la fin de la location, au moment de rendre les clés, lorsque le logement est vide vous devez établir le second état des lieux, dit de «sortie».
Etablir l’état des lieux
Vous devez établir l’état des lieux avec le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens) en vous rendant sur place.
Veillez à ce que chaque état des lieux soit établi dans de bonnes conditions de luminosité.
L’état des lieux doit être écrit, daté et signé du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire.
Il doit être détaillé et précis. Évitez les termes généraux et subjectifs du type « logement en bon état, état moyen, mauvais état » qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes. Faites une description du logement et des équipements (placards, chauffage, volets, sanitaires...), du sol au plafond, pièce par pièce. Inscrivez les détails sur la nature et l’état du logement et le fonctionnement des équipements : papier peint à l’état neuf sauf traces de cadres ; peinture écaillée par endroit ; carrelage comportant un carreau cassé ; moquette neuve ou usagée ; plafonds tachés ou fissurés ; placards présentant des éclats de bois, chauffage en bon état de marche ; lavabo neuf ou présentant des éclats...
Effectuez le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie.
L’état des lieux d’entrée étant destiné à être comparé à celui de sortie, il est préférable d’utiliser une présentation identique pour les deux documents.
L’état des lieux par huissier
Un huissier peut établir l’état des lieux si vous (ou votre propriétaire) refusez de le dresser à l’amiable, ou pour éviter des éventuels litiges. L’huissier vous convoque ainsi que le propriétaire, sept jours à l’avance par lettre recommandée.
L’huissier se rend sur place et fait lui-même, en votre présence, la description du logement par écrit.
Le coût de l’état des lieux
Il est gratuit lorsqu’il est établi directement entre vous et le propriétaire (ou l’agence immobilière).
Si vous et votre propriétaire souhaitez faire établir l’état des lieux par un huissier, les frais ne peuvent dépasser un montant forfaitaire fixé par décret (152 euros. Montant connu au 31/01/2009). Ils sont partagés entre vous et le propriétaire.
Si le propriétaire désigne un huissier pour établir un état des lieux, alors que vous êtes d’accord pour établir un état des lieux directement avec le propriétaire, celui-ci doit payer la totalité des frais de l’état des lieux.
Que devient le dépôt de garantie?
Après avoir quitté le logement, vous récupérez le dépôt de garantie, généralement versé au moment de votre entrée dans les lieux, dans les deux mois qui suivent la remise des clés. Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie le montant du loyer et des charges qu’il vous reste à payer ou le coût des réparations si vous êtes responsable de dégradations. En cas de dégradation, le propriétaire doit vous fournir les justificatifs des sommes réclamées (devis pour la remise en état).
Dégradations dont vous êtes responsable
Les détériorations liées à un usage anormal du logement sont à votre charge. C’est le cas d’une moquette brûlée, d’un mur détérioré par des trous importants.
Si vous avez effectué des transformations importantes sans l’autorisation de votre propriétaire, vous serez obligé de remettre, à vos frais, le logement dans son état d’origine. Évitez donc toutes les transformations difficilement réversibles (moquette collée sur un parquet, crépi réalisé à la place d’une surface peinte, cloison abattue...).
Vous n’êtes pas responsable du vieillissement du logement lié au temps : il est normal que la peinture ou les moquettes passent, ou que vous ayez accroché des cadres aux murs.
Si un défaut important n’a pas été consigné lors de l’état des lieux d’entrée, il est vivement conseillé de le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quelques jours qui suivent son entrée dans les lieux. Dans tous les cas, vous pouvez compléter l’état des lieux sur l’équipement de chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.
